物流园怎么发展，最大的分歧在于，是把它政府化还是企业化。现在，不少物流园区，由政府批地、卖地，再由政府成立一个管委会，管委会除去执行很多政府的使命之外，具体的经济活动就是物业管理，这是把物流园区政府化的一般情况,本质上是把物流园区“政府化”。我们讲把物流园区打造成企业，是要把物流园区按照现代企业制度建设成适应市场经济的产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学的独立的经济核算组织。只有解决了这个体制问题，物流园区才能够在市场经济中按照经济规律去运作、去发展，才能够出现生气勃勃的局面。

 

  把物流园区打造成企业，是发展物流园区一开始就应当明确的事情，只有解决了这个问题，在能够进一步深入解决物流园区企业制度和产权制度的问题，这是“做大、做强”最基础的工作。

 

  我的看法是，现代企业制度和现代产权制度也是物流园区需要特别重视的问题。物流园区不但是物流企业的聚集区域，它本身也应当是企业,应当按照现代企业制度建立健全企业化的物流园区。只解决物流园区企业化还不够，建立产权制度。按照现代产权制度采取资产证券化的办法，用股份制来解决联合和更多的企业参与，也以此来体现政府通过股权来实现主导。按照这种思路解决了物流园区的体制问题，物流园区的发展就会更上“良性”的轨道。
 

  把物流园区打造成一个什么样的企业，现在也存在事实的分歧。最大的分歧在于，它是一个地产企业还是一个物流企业。把物流园区打造成一个地产企业，进行企业化的运作，当然是可行的，也许是物流园区企业的模式之一，但是，那又是不理想的一种模式，因为按照这种模式，物流园区本身并没有进行真正的物流经济活动，他所做的实际上这是房地产。作者的看法是，物流园区不应当是物流地产企业，而应当是能够从事对物流企业提供物流方面支持服务的服务性企业。为了防止不公平竞争，物流园区本身和入驻物流园区的物流企业不适合从事内容完全相同的物流经济活动，物流园区企业本身，应当从事入驻园区企业需要但又很难的单独完成的经济活动,这才应该是他的选择。

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